O crescimento do e-commerce encheu os galpões da Log. E agora falta até espaço

Enquanto alguns choram, a Log Commercial Properties aluga galpões logísticos de forma acelerada.

A companhia, controlada pela família Menin, dos mesmos donos da construtora MRV, Banco Inter e do canal de notícias CNN Brasil, está observando a demanda por galpões logísticos para empresas de comércio eletrônico crescer de forma acentuada desde que a pandemia do coronavírus começou.

Por conta desse cenário, a empresa trabalha com taxa de ocupação de quase 100%. Hoje, a vacância está na faixa de 5%, uma das mais baixas da história da companhia, que abriu o capital no fim de 2018 e atualmente vale R$ 2,3 bilhões.

“Grandes operadores logísticos estão pedindo novas operações e expansões das áreas já existentes”, disse Sergio Fischer, CEO da Log, em entrevista ao NeoFeed. “O comércio eletrônico saltou, nos últimos dois anos, de 25% para 50% da nossa base.”

E a tendência é crescer ainda mais, na visão de Fischer. Em abril, de acordo com o executivo, dos novos negócios fechados, mais de 50% deles tinham alguma relação com o comércio eletrônico.

Essa demanda em alta tem feito a Log acelerar seus planos. Em outubro do ano passado, a companhia fez um follow-on, na qual captou R$ 638 milhões. Dois meses depois, realizou o IPO de um fundo imobiliário, o LGCP11, no qual vendeu 25% de três complexos logísticos e levantou R$ 165 milhões.

Com mais de R$ 800 milhões, a companhia lançou um programa batizado Todos por Um, cujo objetivo é construir 1 milhão de metros quadrados de área bruta alocável (ABL) em cincos anos, que vai mais do que dobrar a sua capacidade atual. O investimento total é estimado em R$ 1,5 bilhão.

Mas a demanda crescente tem feito a empresa buscar novas cidades que não estavam nos planos. Fischer diz que já comprou cinco novos terrenos e o plano é adquirir outros cinco até o fim do ano.

No radar, agora, cidades nas quais os mais de 200 clientes da companhia estão indicando como primordiais para suas expansões. “São municípios que não pensávamos em ir agora”, diz Fischer, que não revela as localidades, alegando se tratar de informação estratégica.

O NeoFeed apurou que a maioria desses terrenos foram comprados em cidades em que a Log não está presente, localizadas nas regiões Sul, Nordeste e Norte. Hoje, a empresa está em 28 municípios do Brasil e conta com 45 complexos logísticos.

Muitas obras já estão em andamento e a expectativa é que a Log acrescente mais de 200 mil metros quadrados de ABL até o segundo trimestre de 2021. Hoje, a companhia conta com quase 1 milhão de metros quadrados de ABL.

“A Log passou imune à Covid-19”, escreveram os analistas do BTG Pactual, Gustavo Cambauva e Elvis Credendio.  “Embora acreditemos que a inadimplência e a vacância possam aumentar um pouco nos próximos trimestres, achamos que a Log está entre as empresas mais defensivas que cobrimos, enquanto aumenta a exposição ao comércio eletrônico.”

Por conta da Covid-19, que reduziu a circulação de pessoas e obrigou vários varejistas a fechar as portas, as vendas online estão em alta. Em abril deste ano, elas somaram R$ 9,4 bilhões, um aumento de 81% em relação ao mesmo período do ano passado, segundo dados da Compre & Confie, entidade que reúne empresas como Magazine Luiza, Centauro, Lojas Renner, Dafiti, entre outras.

O Mercado Livre, maior marketplace da América Latina, por exemplo, está fechando a contratação de novos galpões logísticos em quatro Estados para dar conta da demanda e ter mais agilidade de entrega. A companhia acertou a contratação de novos espaços em Aracaju (SE), Juiz de Fora (MG) e Guarulhos (SP). Outros dois estão em fase final de negociação: Contagem (MG) e Viana (ES), segundo o Estadão.

A Log não revela os nomes dos seus clientes, alegando contratos de confidencialidade. Mas diz que atua com as principais empresas de comércio eletrônico do Brasil, tanto as puro-sangue como as varejistas com lojas físicas. A companhia também tem clientes nas áreas de alimentos e bebidas, bens de consumo e produtos farmacêuticos.

Uma das características da operação da Log é que seus galpões não estão concentrados em São Paulo e Rio de Janeiro. A empresa conta com complexos logísticos, além dos dois Estados, em Minas Gerais, Espírito Santo, Rio Grande do Sul, Paraná, Goiás, Bahia, Sergipe e Ceará.

Seus principais concorrentes, como a GPL e Prologis, contam com operações mais concentradas no Sudeste.

Além disso, os galpões da Log são classificados como classe A. Segundo Fischer, há aproximadamente 160 milhões de metros quadrados de ABL de galpões no Brasil. Mas só 10% deles são classe A.

Um galpão classe A tem até 12 metros de pé direito e permite operações verticais de até seis andares. Além disso, a distância entre os pilares é de pelo menos 11 metros. O complexo conta ainda com pátio de manobra, refeitório e dormitórios. “É uma verdadeira cidade”, diz Fischer.

Mais capital

Apesar de estar capitalizada, Fischer não descarta buscar mais dinheiro no mercado. E a estratégia será fazer novos folllow-ons do atual fundo imobiliário, o LGCP11, que tem um capital autorizado de até R$ 1 bilhão. “Pode ser que seja mais para o final de 2020 ou no início do ano que vem.”

A estratégia da Log é a mesma usada pela MRV para financiar a Luggo, sua “startup” que constrói condomínios residenciais para alugar. Mas há algumas diferenças.

Nos dois casos, as empresas são donas dos ativos e os vendem em um fundo imobiliário. A diferença são as fatias vendidas. No caso da Luggo, a MRV se desfaz de 100% do ativo e só fica com a gestão das unidades.

A Log opta por vender fatias minoritárias, mantendo também a gestão. Na primeira oferta do ano passado, a companhia vendeu 25% de três complexos logísticos em Goiânia (GO), Extrema (MG) e Viana (ES).

Mas mesmo com as boas perspectivas, as ações da Log também estão sofrendo na B3. Elas se desvalorizaram-se 28,8% em 2020. No ano passado, a companhia obteve uma receita operacional líquida de R$ 128 milhões, com um lucro líquido de R$ 93 milhões.

Atualmente, os papéis estão cotados a R$ 23,05, longe do pico de R$ 34,40 de 17 de janeiro, antes que a Covid-19 deixasse a província de Wuhan, na China, onde surgiu, e se espalhasse pelo mundo.

Os analistas do BTG Pactual advertem que os múltiplos da Log não são uma barganha. Ela é negociada por 20 vezes o valor da empresa/Ebitda de 2021 e 21 vezes o preço/fluxo operacional livre. Mas ainda assim trabalham com preço alvo de R$ 29, um potencial de valorização de 25,8%.

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