EXCLUSIVO: HSI inicia a captação de US$ 600 milhões para seu sexto fundo

A Hemisfério Sul Investimentos (HSI), gestora conhecida principalmente pelas suas tacadas no mercado imobiliário, está se preparando para aumentar suas apostas no setor no Brasil. A companhia, que já levantou cinco fundos com investidores internacionais, começou a captar para seu sexto fundo focado em real estate private equity.

“Esperamos captar cerca de US$ 500 milhões com um teto de US$ 600 milhões”, diz Maximo Lima, CEO da gestora, com exclusividade ao NeoFeed. É um fundo menor do que o anterior, quando a gestora captou US$ 700 milhões, em 2016. “Mas, em reais, esse fundo cresce uma loucura. O meu fundo cinco era de R$ 2,5 bilhões, esse seriam, no mínimo, R$ 3 bilhões”, diz Lima, conhecido no mercado como Max,

O novo fundo já está em processo de captação e, ao contrário da estratégia empregada nos anteriores, em que o foco estava 100% com investidores institucionais estrangeiros, os brasileiros poderão entrar no bolo. “Estamos começando a olhar para o investidor local, que está mais sofisticado”, diz Max. Trata-se de uma quebra de paradigma para a HSI.

Até hoje, as captações sempre foram divididas da seguinte forma: cerca de 60% do dinheiro vinha dos Estados Unidos, 20% da Europa e Oriente Médio e os outros 20% restantes da Ásia. Os investidores são, em sua maioria, endowments de universidades, fundos de pensão e single family offices muito grandes.

“Uma das vantagens da HSI é o acesso a capital estrangeiro”, diz ao NeoFeed o sócio de uma empresa de private equity. “É impressionante como o Max fala a língua desse investidor estrangeiro e consegue captar”, afirma esse executivo. Mas, segundo esse mesmo profissional, não está tão abundante o capital estrangeiro para Brasil. E há bastante liquidez entre os investidores locais.

Não à toa, a HSI começou a conversar com os investidores brasileiros e deve deixar US$ 100 milhões reservados para os institucionais nacionais e famílias ultra-ricas. A companhia tem um histórico para mostrar. Com 15 anos de vida, ela conta com fundos imobiliários, fundos de real estate private equity e fundo de crédito. São R$ 11,6 bilhões sob gestão.

Dentro desse universo, compra desde um prédio existente a um terreno para incorporar e desenvolver. Atua no mercado de escritórios, galpões, shoppings, prédios residenciais e até hotelaria. “A gente busca uma rentabilidade mínima de 20% ao ano”, diz Max. Mas, para isso, a HSI costuma ir atrás de problemas ou olhar para lugares que o mercado não está olhando.

“Compramos ativos problemáticos, limpamos e passamos para frente. Já comprei shopping-centers que tinham problema de documentação, de gestão, ambiental. A gente pega e resolve”, afirma Max. Ou seja, paga mais barato, o ativo se valoriza e vende depois. Um grande exemplo desse jeito de fazer negócios foi a compra do complexo Parque da Cidade, em 2018.

De acordo com estimativas de mercado, o empreendimento, no Morumbi, em São Paulo, foi comprado da OR Empreendimentos e Participações, incorporadora do grupo Odebrecht, por cerca de R$ 500 milhões. Na época, o negócio envolveu o terreno, projeto aprovado de três torres e Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac).

A HSI ergueu o complexo com torres corporativas. Para se ter uma ideia, recentemente vendeu 100% de uma torre e 30% de outra para a BR Properties por R$ 766 milhões. Os empreendimentos ficarão prontos até o fim do ano. “Compramos no meio do desenvolvimento, tinha delação premiada em cima da aprovação do empreendimento”, diz Max.

São esses riscos, diz ele, que proporcionam um bom retorno. Mas não é garantia de nada. “É para o investidor profissional, não é para o cara que vai ficar apavorado porque estou comprando um negócio da Odebrecht quando ela está aparecendo todo dia na mídia”, afirma Max.

Max explica que faltam ativos no perfil de retorno acima de 20% ao ano que a HSI procura. “Se eu for comprar um prédio bonitinho, na Faria Lima (Avenida Faria Lima, centro financeiro de São Paulo), alugado, é impossível ter esse tipo de retorno. Então, tenho de buscar coisas mais complexas ou partir para a criação”, diz ele.

Pode, por exemplo comprar um prédio velho, reformar, trocar de inquilinos ou comprar o terreno, incorporar, construir, alugar e vender para quem busca renda. “O que as pessoas não enxergam na gente é que somos os maiores incorporadores do Brasil”, diz Max.

O gestor afirma que a HSI foi a maior desenvolvedora de escritórios do Brasil, nos últimos três anos. “Ninguém sabe disso, mas nós fomos.” No Parque da Cidade, foram 130 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) e em outro prédio no Largo da Batata, no bairro de Pinheiros, na capital paulista, foram mais 50 mil metros quadrados.

Esse último é o Faria Lima Plaza, que está sendo erguido em uma área que não é das mais nobres no chamado “Condado da Faria Lima”. O prédio, com projeto assinado pelo escritório KPF, o mesmo que desenhou o Hudson Yards, em Nova York, ficará pronto até o fim deste ano. Mas a HSI, que tinha a família Szajman como sócia, já vendeu sua participação de 40% a um fundo imobiliário da XP. O que se diz no mercado é que o prédio foi avaliado em R$ 1,2 bilhão.

“Quando apostei ali, falaram que eu estava louco. Que eu havia gastado muito no projeto e estava no lado errado da Faria Lima”, diz Max. O executivo diz que era exatamente aquilo o que ele procurava, estar em um lugar fora do comum. “Quem aluga é empresa de tecnologia, que busca prédio icônico e que não precisa estar na Faria Lima. O funcionário é jovem e não quer ter carro. O prédio está sendo 100% locado”, afirma Max, que está ajudando a XP nesse processo.

No mercado, a visão sobre a HSI e Maximo Lima é ambígua. Dois gestores disseram ao NeoFeed que a companhia é muito competente no que faz, mas Max é visto como um gestor muito agressivo. “Ele acha que está sozinho neste mercado”, diz um deles, que pediu anonimato. Outro gestor afirma que ele “entra ‘pesado no jogo’ e não tem papas na língua”.

E, claro, nem todos os negócios são 100% exitosos. No mercado, a compra do Hotel Hilton, realizada em fevereiro do ano passado, um pouco antes de a pandemia eclodir no Brasil, é vista como um movimento errado. “Pagou-se muito caro por este ativo”, diz um executivo do setor.

Outro investimento da HSI para o qual o mercado torce o nariz foi o realizado na empresa de loteamento Cipasa, comprada em 2010. A companhia passou por dificuldades, se afundou em dívidas, precisou se reestruturar e foi vendida pela HSI em 2019.

Agora, Max está analisando o mercado e esperando a hora certa de voltar a fazer boas compras. “No fim do ano, estará bom. O Brasil estará com juros altos no fim do ano e isso vai dar reprecificada nos ativos”, diz ele. No seu pipeline estão dois projetos.

Um deles é um edifício na Avenida Paulista. “Tem prédio criado na década de 70 e nunca reformado”, afirma Max. A HSI também está olhando empreendimentos na Vila Madalena, zona Oeste de São Paulo. Seria um prédio menor, butique, mas com infra.

Max ainda está analisando galpões logísticos em São Paulo, perto de Campinas (SP), em Curitiba (PR) e Recife (PE). “Tenho duas teses em galpões: a muito rápida e a muito lenta”, diz ele. E complementa. “A muito rápida é quando o cara precisa de dinheiro e eu faço a diligência rapidamente e compro o ativo. A muito lenta é quando o terreno é ótimo, mas é ‘incomprável’ porque tem problemas ambientais, de escritura. Compro e gasto o tempo resolvendo isso”, diz ele.

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