Uma “Palo Alto” caipira: o plano da JHSF começa a ganhar vida

Há mais de uma década, quando a JHSF anunciou a construção de um outlet de marcas de luxo e a criação de um aeroporto para aviões executivos, em São Roque, no interior de São Paulo, muita gente torceu o nariz. Enxergava aquilo como um mico fadado ao fracasso.

O tempo passou, a companhia continuou o projeto, inaugurou o outlet em 2014 e o aeroporto saiu do papel em dezembro de 2019. Entretanto, mal deu tempo de aquecer as turbinas. Em abril de 2020, foi necessário um processo de expansão porque os hangares disponíveis já não eram suficientes diante da demanda.

Agora, a empresa se prepara para transformar aquela região em um polo de empresas financeiras e de tecnologia. “Vamos criar uma Palo Alto do interior de São Paulo”, diz ao NeoFeed, Thiago Alonso de Oliveira, o CEO da JHSF, comparando a famosa cidade da Califórnia onde pousam empresas como HP, Tesla, entre outras. O projeto, batizado internamente de Catarina Town, deve começar a sair do papel em 2023.

“Teremos lançamentos de produtos imobiliários multiuso: residencial e comercial juntos”, diz Alonso. A companhia conta com uma área verde de 1,7 milhão de metros quadrados que será preservada e outra área de 1,5 milhão de metros quadrados para construir essa pequena “Vale do Silício caipira”. O potencial, de acordo com analistas, é de um Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$ 15 bilhões.

Um dos ímãs de atração do lugar é a Villa XP, a sede que a XP Inc. está construindo ali em uma área de 750 mil metros quadrados e que deve ficar pronta em 2022. Alonso diz que já está sendo consultado por muitas empresas financeiras e de tecnologia interessadas em levar suas operações para lá.

O outlet e o aeroporto já eram diferenciais para a Catarina Town, mas a ida da XP para a região catapultou o interesse pelo local. “A XP é a grande cereja do bolo que faltava para tornar o lugar desejado pelo mercado corporativo”, diz Carlos Ferreirinha, presidente e fundador da MCF Consultoria.

Alonso faz questão de dizer que não foi apenas isso. “Não podemos passar a sensação errada de que a fada do dente veio em 2020”, diz ele. “A XP só foi para lá porque o nosso empreendimento preenchia vários requisitos.” De fato, mas a marca fundada por Guilherme Benchimol é um chamariz para outras empresas.

É um poder de atração comparado ao do hotel Fasano, marca que faz parte do portfólio da JHSF e que é usada pela empresa para ancorar seus empreendimentos, como o condomínio Fazenda Boa Vista. Aliás, Alonso planeja um resort na Catarina Town, assim como shopping, restaurantes e outras marcas do grupo.

“Temos conteúdo para colocar dentro desses espaços. Shoppings, lojas, restaurantes, um hotel Fasano. Não existem empresas com essa amplitude de produtos e coerência”, diz ele. “Todos são voltados para alta renda.” Não espere, por exemplo, prédios residenciais altos. Serão baixos e espaçosos.

Virada de chave

No começo de 2020, por mais planejado e estruturado que fosse o lugar, seria difícil imaginar que muitos paulistanos e empresas sediadas na capital sequer imaginassem migrar para uma área a 60 km da cidade de São Paulo. Mas a pandemia mudou o jogo, as pessoas passaram a trabalhar de qualquer lugar e a qualidade de vida se tornou imperativo para um batalhão de gente.

A própria JHSF surfou nessa onda. Apesar de seus shoppings, como o Cidade Jardim, terem fechado durante os períodos de restrição, a empresa teve um 2020 excepcional. E o que fez o ponteiro mexer foi a área de incorporação. A prévia operacional do quarto trimestre de 2020 aponta que a empresa registrou vendas contratadas de incorporação de R$ 1,22 bilhão no ano, um salto de 228,5% em comparação com 2019.

Somente as vendas do quarto trimestre, que alcançaram R$ 378,6 milhões, foram superiores a todo o ano de 2019, quando anotou uma receita de R$ 374,2 milhões com a incorporação. Não à toa, os papéis da JHSF subiram 11% em 2020. E o horizonte, segundo analistas, é promissor.

De acordo com relatório divulgado pela XP e assinado pelos analistas Renan Manda e Lucas Hoon, o preço-alvo da ação da JHSF é de R$ 9,70 em 2021. Já o BTG Pactual, em seu mais recente relatório referente ao terceiro trimestre de 2020, fixou o preço-alvo do papel em R$ 11 até o fim deste ano. Ontem, os papéis fecharam cotados em R$ 7,88 e a empresa avaliada em R$ 5,4 bilhões.

Com um caixa robusto de mais de R$ 1 bilhão, reforçado por dois follow ons realizados em novembro de 2019 e julho de 2020, a empresa, afirma o analista da XP, deve se beneficiar de um tripé baseado em uma boa oferta de produtos, uma alta demanda e crédito. “Isso vai perdurar em 2021”, diz Manda, da XP. E, nesse cenário, o condomínio Fazenda Boa Vista ganhou mais atenção do grupo.

As vendas na região triplicaram e a companhia, que já havia lançado o projeto Boa Vista Village em 2018, com terrenos, apartamentos e um conceito de entretenimento, com piscina de onda, comprou um novo terreno de 6,6 milhões de metros quadrados por R$ 134 milhões para lançar mais um condomínio anexo.

O nome do novo projeto ainda não foi definido, mas deve ser lançado no segundo semestre desse ano. O metro quadrado dos terrenos no Fazenda Boa Vista, que concentra boa parte dos representantes do PIB brasileiro, custa em média R$ 2 mil e vão de 2 mil metros quadrados a 100 mil metros quadrados. As casas, também vendidas prontas, saem por R$ 17 mil o metro quadrado.

“O Fazenda Boa Vista e o Village têm por volta de R$ 5 bilhões de VGV (Valor Geral de Vendas)”, diz Alonso. Aliás, juntando todo o land bank que a companhia dispõe hoje, uma área de 8,5 milhões de metros quadrados, no interior de São Paulo e na capital, o total de VGV chega a R$ 27 bilhões.

Indagado sobre como a JHSF pode ser definida, Alonso dá a seguinte explicação. “Somos uma empresa que atende o público de alta renda naquilo que são as necessidades dele de moradia, consumo, hospitalidade, gastronomia e viagem. Construímos relacionamento de longo prazo com os clientes”, afirma o CEO da JHSF. E afirma que busca o cliente onde ele estiver. “Das 400 mil famílias de alta renda no Brasil, 50% estão em São Paulo”, diz.

A atuação no mercado de shoppings é um bom exemplo dessa estratégia. A empresa tem o shopping no Cidade Jardim, no bairro do Morumbi, com 40 mil m2 e que ganhará mais 16 mil m2, com novas lojas e hotel Fasano. Recentemente, a JHSF inaugurou o CJ Shops, no coração do bairro dos Jardins, com 6 mil m2 e cerca de 80 lojas. E, em 2023, vai lançar mais um shopping no Itaim, com 14 mil m2, na Leopoldo Couto de Magalhães com a Avenida Faria Lima, o centro financeiro do País.

“No Itaim, temos três restaurantes, vamos abrir um hotel e não tínhamos um shopping”, diz Alonso. E prossegue. “Existe demanda de alta renda, o que não existe é alguém que organize essa oferta.” O Boa Vista Village, por exemplo, terá um shopping dentro do condomínio justamente porque o público consumidor que a empresa persegue está lá.

Esse é um dos trunfos da companhia. “Eles conseguiram criar uma comunidade ao redor dos seus projetos”, diz Ferreirinha, da MCF Consultoria. “Em termos de tráfego, por exemplo, o shopping Cidade Jardim é pouco representativo. Mas um cliente vai lá, faz uma compra de R$ 200 mil e resolve a venda do lojista naquele mês”, afirma.

Um famoso empresário, dono de uma companhia bilionária, confirma a tese ao NeoFeed. “Tenho apartamento, escritório e loja no complexo Cidade Jardim, casa no Fazenda Boa Vista e meu avião está no Catarina”, diz ele. “Só falta ser sócio”, brinca.

Há, entretanto, quem enxergue um ponto de atenção para a empresa. Na opinião do analista da XP, trata-se da questão da governança. No ano passado, chegou à CVM uma reclamação anônima sobre problemas de governança que, entre algumas questões, trazia à tona a compra de um terreno que pertencia ao controlador José Auriemo Neto. A empresa não teria submetido a operação ao conselho, algo que seria necessário quando o negócio ultrapassa R$ 5 milhões.

“Devido à sua participação estar amplamente concentrada na família Auriemo (incluindo JHSF Par.), não descartamos eventuais riscos relacionados à governança. No entanto, a empresa vem aprimorado seus controles internos e políticas corporativas (inclusive para transações com partes relacionadas), a fim de melhorar a transparência com seus acionistas, o que diminui significativamente o risco relacionado à governança no futuro”, dizem os analistas no relatório.

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