No QuintoAndar, os dados são os novos “inquilinos”

Desde que chegou ao mercado, em 2012, o QuintoAndar acumulou números que mostram o apelo do seu modelo junto a inquilinos e proprietários. Presente em 30 cidades, a startup tem mais de R$ 30 bilhões em ativos sob gestão e aluga um imóvel a cada sete minutos.

Agora, a empresa está usando o volume de informações gerado por sua plataforma para ganhar mais terreno e ampliar sua relevância no mercado imobiliário. Esse big data é a base do Índice QuintoAndar de Aluguel, que a companhia passa a editar, a partir deste mês de novembro.

O plano do QuintoAndar com o índice, que terá periodicidade mensal, é trazer um retrato mais preciso dos preços de aluguéis de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro. Para isso, o levantamento irá se basear nos valores de contratos já fechados e não nas cifras divulgadas em anúncios.

“Sempre houve essa dúvida sobre o preço pedido e o valor efetivo das transações. E não havia nenhum indicador consistente”, diz Gabriel Braga, cofundador e CEO do QuintoAndar, ao NeoFeed. “Nossa intenção é trazer uma visão mais ampla para o mercado.”

Com essa premissa, o lançamento está sendo acompanhado por um estudo relativo ao mês de outubro. E os resultados traduzem um pouco do termômetro mais fiel que o QuintoAndar quer oferecer com o índice.

O relatório aponta que, em São Paulo, o preço do metro quadrado caiu 6,20% desde o início do ano. Em outubro, o valor médio na capital paulista ficou em R$ 35,46/m2. Já no mercado carioca, o recuo foi de 3,27% no mesmo intervalo, com um preço médio, nesse mês, de R$ 29,16.

“O diferencial do índice é ele ser calculado em cima de transações reais, o que dá, de fato, a dinâmica do que está acontecendo”, afirma Fernando Paiva, head de dados do QuintoAndar. “Esses indicadores, por exemplo, vão na contramão do que tem sido mostrado por outros índices.”

É o caso do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), divulgado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas e usado para balizar os preços e eventuais reajustes no aluguel dos imóveis. O IGP-M acumula uma alta de 18,10% em 2020 e de 20,93% nos últimos doze meses.

“Embora seja o índice mais usado no setor, o IGP-M não representa, necessariamente, a realidade. Estamos usando nossos dados para enriquecer essa discussão”, diz Braga. “Queremos trazer uma fonte de informação complementar, que permita ao proprietário calibrar melhor os preços, já que ele perde muito dinheiro com um imóvel parado.”

O novo índice será ofertado gratuitamente ao mercado e se conecta com outra ferramenta lançada em fevereiro pelo QuintoAndar, também sem custos. Batizada de Preço Inteligente, ela usa recursos de inteligência artificial e combina a análise de características únicas de cada imóvel, como estado de conservação, com condições do mercado, para sugerir o preço ideal de locação.

Para Braga e Paiva, essas novidades têm ainda mais aderência quando se constata alguns reflexos da pandemia nesse mercado. Entre eles, a diferença entre os patamares esperados pelos proprietários e as condições de arcar com os aluguéis dos inquilinos.

De acordo com o estudo, nos últimos meses, houve um descolamento entre os valores anunciados dos imóveis e as cifras dos contratos efetivamente fechados. Em São Paulo, essa diferença foi de 10,8%, em outubro. Já no Rio de Janeiro, o índice foi de 13,5%.

Depois de um impacto inicial da Covid-19, o QuintoAndar já está recuperando seus indicadores. De abril a setembro, o volume de contratos cresceu 199%. Em setembro, por exemplo, foram mais de 6,5 mil aluguéis fechados na plataforma.

Durante a pandemia, a empresa escalou a operação de compra e venda de imóveis, lançada no início do ano. Depois de chegar ao Rio de Janeiro, em agosto, a oferta desembarcou, em setembro, em cidades do ABC paulista e da região metropolitana de São Paulo, como Santo André, São Bernardo do Campo, Guarulhos, Barueri e, no mercado fluminense, em Niterói.

De abril a setembro, o volume de contratos no QuintoAndar cresceu 199%. Em setembro, foram mais de 6,5 mil aluguéis fechados na plataforma

Ao mesmo tempo, a startup segue mirando outros formatos na plataforma. Uma dessas frentes são os serviços financeiros. Depois de lançar, no início do ano, a possibilidade de os proprietários anteciparem o aluguel do mês seguinte, a empresa está testando a mesma oferta com prazos mais estendidos.

“Na parte financeira, olhamos desde soluções para reduzir a burocracia e o custo da transação até produtos relacionados, em cima da nossa oferta principal”, diz Braga. Ele também destaca que a ciência de dados terá cada vez mais espaço na estratégia da companhia. “Ainda estamos só na superfície, mas já começamos a colher os frutos de sermos uma plataforma 100% digital.”

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